부동산을 상속하거나 증여할 때, 상속세나 증여세를 얼마나 내야 할까요? 부동산 가격이 계속 오르는 상황에서 세금 부담을 줄이는 방법은 없을까요? 답은 감정평가서에 있습니다.
감정평가서란 부동산의 경제적 가치를 판정하여 문서로 작성한 것으로, 상속세나 증여세의 기준이 되는 시가를 조정할 수 있는 효과적인 절세 도구입니다.
감정평가서를 통해 부동산의 시가를 합리적으로 낮추면, 상속세나 증여세를 줄일 수 있고 추후에 양도세 부담도 감소시킬 수 있습니다. 하지만 감정평가서를 작성하고 신고하는 과정에서는 감정평가기관의 선택, 감정평가 수수료, 감정평가 방식 등을 신중하게 고려해야 합니다.
이 글에서는 감정평가서가 무엇인지, 어떻게 활용할 수 있는지 그리고 주의할 점은 무엇인지 알아보겠습니다.
1. 부동산 감정평가서란?
부동산 감정평가보고서는 토지, 건물, 아파트, 상가 등과 같은 부동산의 경제적 가치를 평가하는 문서입니다.
부동산 감정평가서는 부동산의 가격이나 임대료를 추정하기 위해 일정한 기준과 방법에 따라 전문 감정평가사가 작성하며 감정평가서는 거래, 주택담보대출, 경매, 공시, 과세, 보상 등 다양한 목적으로 사용됩니다.
부동산 감정평가서 작성 단계와 내용
- 위치, 면적, 소유권, 용도 등 재산의 기본정보 확인
- 평가의 목적, 일시, 범위, 방법 등의 계획 수립
- 재산의 점검 및 품질, 효용 등의 확인
- 시장동향, 거래사례, 임대료 등 부동산과 관련된 자료 및 정보의 수집 정리
- 수요공급, 입지, 구역 등 부동산 가격 형성에 영향을 미치는 자료 및 요인 검토 및 분석
- 원가접근법, 수입접근법, 비교접근법 등 재산에 적합한 평가방법 또는 방법을 산정하여 적용하는 것
- 할인, 보험료 등 시장상황에 따라 부동산 예정가격 조정
- 재산의 최종 감정평가액의 결정·보고 및 그 근거·가정·한계 등의 설명
부동산 감정평가서 가격
부동산 감정평가서의 원가는 부동산의 감정평가액과 감정평가 난이도에 따라 달라집니다. 감정평가액은 국도교통부에서 일정한 요율을 적용하여 산정합니다. 요율은 감정평가액의 감정평가액의 범위에 따라 다르며 요율의 하한과 상한이 있습니다.
예를 들어, 감정평가액이 1억 원인 부동산의 경우 요율은 0.2%이고 하한과 상한은 각각 0.16%와 0.24%입니다. 따라서 감정평가액은 16만원에서 24만원 사이입니다. 그 외에 실비와 부가가치세가 감정평가액에 가산되는데, 실비에는 출장비, 검사비, 서류발급비 등의 비용이 포함되는데 통산 5만원에서 10만원 안팎입니다. 부가가치세는 감정평가액과 실비를 합한 금액의 10%입니다. 감정평가액이 1억 원인 부동산의 부동산 감정평가서의 총 비용은 231,000원~351,000원 정도 발생합니다.
2. 부동산 감정평가서로 절세할 수 있는 경우는 언제일까?
부동산 감정평가서는 부동산의 위치, 규모, 상태, 시장동향 등 다양한 요소를 바탕으로 부동산의 가치를 보여주는 문서로 부동산을 사고팔거나, 대출을 신청하거나, 세금을 납부하는 등 다양한 용도로 사용될 수 있습니다.
부동산 감정평가서로 절세할 수 있는 상황 중 하나가 부동산 감정평가액이 시가보다 낮은 경우인데, 이는 시가가 아닌 감정평가액을 기준으로 세금이 산정되기 때문에 해당 부동산에 대한 세금을 덜 낼 수 있다는 것을 의미합니다. 예를 들어, 5억 원에 부동산을 샀는데 감정평가액이 4억 원이라고 하면 차액 1억 원에 대한 세금을 절약할 수 있습니다.
부동산 감정평가서로 절세를 할 수 있는 또 다른 상황은 부동산 시장의 변동성과 평가 시기의 차이를 이용하는 경우인데, 이는 시장 상황에 따라 감정평가서를 받을 수 있는 가장 유리한 시기를 선택할 수 있다는 것을 의미합니다. 부동산을 팔려고 하면 시세가 높을 때는 감정평가서를 받지만 시세가 낮을 때는 세금을 내게 되므로 세 부담을 줄일 수 있습니다.
부동산 감정평가서로 절세할 수 있는 세 번째 상황은 부동산의 특수성과 개별성을 고려하는 경우인데 조망, 배치, 설계, 품질 등 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있는 부동산의 고유한 특성을 고려할 수 있다는 것입니다. 이러한 요소들은 시가에는 반영되지 않을 수 있지만 감정평가액에는 반영될 수 있어 세금부담을 줄일 수 있습니다.
3. 부동산 감정평가서로 절세하는 방법
첫 번째, 부동산 감정평가 의뢰에 필요한 서류와 절차를 준비합니다.
- 한국 감정원이나 한국부동산평가사협회 홈페이지에서 내려받을 수 있는 부동산 감정평가 신청서
- 지방청 또는 국ㅌ토교통부로부터 받을 수 있는 토지 또는 건축물등록증 사본
- 법원 또는 세무서로부터 받을 수 있는 상속증 또는 증여증 사본
- 소유자 또는 건축업자로부터 얻을 수 있는 건물의 평면도 또는 설계도 사본
부동산의 종류, 규모, 위치, 용도에 따라 차이가 나는 감정평가 서비스 수수료를 한국 감정원 홈페이지에서 부동산 종류별 평균 수수료를 미리 확인해 놓으면 좋습니다.
두 번째, 부동산 감정평가를 위해 몇 가지 사항을 고려해야 합니다.
- 부동산 감정평가 방법 : 평가방법은 부동산의 대체비용을 고려하는 비용접근법, 부동산의 미래소득이나 편익을 고려하는 소득접근법, 유사한 부동산의 시장가격을 고려하는 비교접근법이 있습니다. 부동산의 목적과 특성에 따라 가장 정확한 값을 얻을 수 있는 감정평가방법을 고려해야 하고, 경우에 따라 하나 이상의 방법을 사용해야 할 수도 있습니다.
- 감정평가사의 선정 : 감정업무를 수행하는 자 또는 기관은 한국감정원 또는 한국부동산평가사협회의 자격증을 소지한 자격과 경력을 갖춘 감정평가사를 선정해야 하며 홈페이지 또는 온라인 리뷰 등을 통해 감정평가사의 정보와 평판을 검색할 수 있습니다. 감정평가사와 부동산 소유자 또는 수익자 사이의 이해상충이나 편견은 피하 도록 해야합니다.
- 감정평가 수수료 : 감정평가 서비스를 위해 지불하는 금액을 말합니다. 여러 감정평가사의 수수료를 비교해서 가장 좋은 품질과 가격을 제공하는 것을 선택해야 합니다. 또한 수수료에 대한 자세한 내역을 물어보고 추가적인 비용이 있는지 확인해야합니다. 또한 계약을 체결하기 전에 감정평가사와 지불조건에 대해 협의하는 것이 좋습니다.
세 번째, 부동산 감정평가 후 다음의 사항을 확인 해야 합니다.
- 감정평가서 검토 : 감정평가서의 정확성과 타당성을 확인하고 목적과 기대에 부합하는지 확인해야 합니다. 감정평가사에게 보고서의 오류나 누락된 부분이 있는지 확인하고 필요한 경우 정정을 요구해야 합니다. 또한 참고용과 증거용으로 보고서의 원본을 보관하는 것이 좋습니다.
- 상속세 또는 증여세 반환신청 : 재산을 상속받거나 증여받은 경우 그 재산의 감정가액이 과세관청의 감정가액보다 낮으면 과세관청에 감정평가서와 그 밖의 필요한 서류를 제출하여 세금환급 또는 감면을 신청할 수 있습니다. 이는 상속 또는 증여받은 날로부터 5년 이내 또는 감정평가를 받은 날로부터 3개월 이내 중 늦은 날 안에 해야합니다.
- 감정평가 수수료 차감 : 영수증과 감정평가서를 세무서에 제출하면 소득세나 법인세에서 감정평가 수수료를 차감할 수 있으며, 수수료를 납부한 해와 동일한 해나 12월에 수수료를 납부했다면 다음 해에 내야합니다.
4. 부동산 감정평가서로 절세할 때 주의할 점
부동산 감정평가서로 돈을 절약하는 것이 유익하지만, 몇 가지 위험과 단점에 대해서도 알아두어야 합니다.
부동산 감정평가액이 현저하게 낮으면 과세관청이 부인이나 신고의무 위반의 위험이 있습니다. 과세관청이 감정평가액을 과세의 기준으로 받아들이지 않고 시가 또는 감정평가액에 따라 과징금을 부과하거나 세무조정을 할 수 있습니다.
이는 감정평가액이 시가 또는 기존 평가액에 비해 80%이상 낮거나, 감정평가액이 합리적이지 않고 현실성이 없는 경우에 발생할 수 있으므로 너무 낮거나 비현실적인 감정평가액을 받는 것을 피해야 하며 상속 또는 증여받은 날로부터 15일 이내에 과세관청에 감정평가액을 신고해야 합니다.
부동산 감정평가액은 증여세나 상속세의 과세 표준이지 양도세의 취득가액이 아닙니다. 이는 부동산을 취득하거나 양도할 때 내는 세금인 양도세를 감정평가액이 아닌 취득가액을 기준으로 계산하는 것을 의미합니다.
취득가액은 부동산에 대하여 실제 납부하거나 받은 가액이거나 부동산 거래가 없는 경우의 시가이므로 감정평가액과 취득가액을 혼동하지 말아야 하며, 취득가액을 기준으로 양도세를 납부해야 합니다.
부동산의 감정평가액이 부동산의 실물가치를 반영하지 못할 경우 매매나 임대 등의 거래에서 손해를 볼 수 있습니다. 따라서 감정평가액에만 의존하지 않고 시세, 거래사례, 임대유르 수급 등 다른 정보들도 고려해야 합니다.
또한 시간이 지남에 따라 부동산 가치가 변할 수 있으므로 정기적으로 감정평가액을 업데이트 하는 것이 좋습니다.
5. 결론
부동산 감정평가서는 부동산의 경제적 가치를 판단하는 서류로, 상속세나 증여세의 과세표준을 결정하는데 사용됩니다. 지금까지 부동산 감정평가서를 활용하여 절세할 수 있는 방법과 주의사항에 대해 알아보았습니다.
부동산 감정평가서로 절세할 수 있는 경우는 부동산 감정평가액이 시가보다 낮은경우입니다. 부동산 감정평가를 의뢰하여 감정평가서를 검토하고 상속세 또는 증여세를 신고하면 됩니다. 여기서 주의할 점은 부동산 감정평가액이 현저히 낮거나, 양도세의 취득가액으로 오인하거나, 감정평가서가 부동산의 실제 가치를 반영하지 못하는 경우를 주의해야 합니다.
부동산을 상속하거나 증여받을 때, 부동산 감정평가서를 활용해 세금을 줄이고 부동산의 가치를 증대시키는 이 방법을 꼭 알아두세요!
